Più valore alla casa grazie alle detrazioni fiscali

Gli interventi di ristrutturazione edilizia (ad es. sismabonus) e riqualificazione energetica (ecobonus),  grazie all’IVA ridotta e alle detrazioni fiscali prorogate fino al 31 dicembre 2019, possono essere un’ottima occasione per rivalutare la casa di proprietà, aumentarne rendita e valore immobiliare, oltre che migliorarne il comfort ed efficienza energetica. Ai fini fiscali è indifferente che si tratti di prima o seconda casa, è sufficiente godere di diritti reali sull’immobile.

La situazione del mercato è tuttora in stagnazione, nonostante ci siano deboli segni di ripresa,  i prezzi medi delle abitazioni sono scesi di più dell’1% nell’ultimo anno. Dal 2010 ad  oggi il valore delle abitazioni è calato di quasi il 23%.

Nasce spontanea una domanda, che sia allora conveniente puntare sulla riqualificazione edilizia?

Lo studio di CRESME e della Fondazione Symbola riferito agli anni 2013-16, indica in un +29% l’aumento medio del valore delle abitazioni ristrutturate (grazie agli incentivi) rispetto a quelle su cui non si è intervenuto. In alcuni casi il valore immobiliare dei “vecchi” immobili riqualificati supera quello delle nuove costruzioni.

A conferma di questo il riassunto di un’analisi sintetica della riqualificazione seguita da NZEBstudio a Pordenone.

L’appartamento ha una superficie commerciale coperta di 101mq, si tratta di un bicamere con ampia terrazza e box auto di proprietà, ed è posizionato all’ultimo piano di un condominio costruito nei primi anni ottanta. Il prezzo di acquisto, riferito alla sola superficie commerciale coperta, è stato di 790€/mq, valore leggermente inferiore a  quello medio di mercato per edifici dell’epoca (rif. borsino immobiliare Pordenone zone semicentrali).

Gli interventi programmati sono:  un cappotto interno continuo parete-soffitto, la sostituzione dei  serramenti, l’inserimento di  un sistema di ventilazione meccanica controllata, il rifacimento completo del bagno e delle pavimentazioni.  Questo porta il fabbisogno energetico per il riscaldamento ad una potenza nominale inferiore ai 3kW (circa 4,5 kW per raffrescamento e deumidificazione).  L’eliminazione di alcuni tramezzi interni permette di recuperare buona parte della superficie persa per l’isolamento interno. L’utilizzo di luci a led e la rinuncia al metano per il piano cottura sottolineano la scelta progettuale di limitarsi alla sola energia elettrica come fonte di energia primaria (cucina con piano ad induzione).

L’impianto di riscaldamento ora è centralizzato con radiatori in acciaio, che saranno sostituiti e verrà fatta la predisposizione per l’allacciamento alla pompa di calore. Questo nell’eventualità, non così remota, di massimizzare l’autoproduzione energetica istallando a tetto un piccolo impianto fotovoltaico (possibilità spesso ignorata dai condòmini). Sarà così possibile staccarsi dall’impianto centralizzato, riducendo ulteriormente le spese condominiali e di consumo. Di fatto per il riscaldamento e raffrescamento annuale sarebbe sufficiente installare una coppia di split.

Il piano di spesa per l’intervento è stato stimato in circa 500€/mq (più iva al 10%), che, al netto delle detrazioni  del 65%  e dell’attualizzazione dei costi, si ridurrà a 200 €/mq. Con l’intervento si stima anche di ridurre le spese di riscaldamento non meno dell’80%, passando quindi dai 2000 €/anno attuali a circa 400.

L’immobile così riqualificato avrà le prestazioni  elevatissime, consumi ridotti al minimo e di fatto sarà costato (acquisto più riqualificazione) meno di 1000 €/mq.

Di fronte ad un valore del nuovo che difficilmente scende sotto i 1800 €/mq, è evidente che operazioni di questo genere possano trasformarsi  in forme di investimento interessanti sia per privati che per imprese.

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